안녕하십니까? 저는 정의당 서울시당 민생센터장 안숙현입니다. 
정의당 서울시당은 올해 2월 민생센터를 설치하고 임대차와 관련된 상담을 진행하였습니다. 
주택임대차 상담의 경험을 토대로 임대차 3법에 의한 임차인의 권리보장과 법의 한계에 대해 이야기 나누고 앞으로 임대차보호법이 어떤 방향으로 개정 및 보완되어야 하는지 발표하겠습니다. 

1. 임대차 3법의 주요 내용- 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제  

2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법, 올해 6월1일 개정된 부동산 거래 신고 등에 관한 법률안의 내용을 일명 임대차 3법이라고 합니다. 
개정 임대차보호법에 의해 임차인은 1회, 2년에 한해 계약갱신을 청구할 수 있게 되었습니다. 
제가 21살에 서울에 올라와서 2년 주기로 이사만 10군데 이상을 다녔습니다. 계약갱신이 한번 가능하다는 것은 특별한 이유가 없는한 최소 4년을 같은 집에서 거주할 수 있는 것입니다.

또한 계약갱신 청구시 임대인은 5% 범위에서만 보증금과 임대료를 올릴 수 있는 전월세상한제가 적용됩니다. 임대료와 보증금을 올리면 1년 이내 재인상을 할 수 없습니다. 계약갱신을 할 때 임대인이 무리한 보증금과 임대료 인상을 할 수 없으며, 5%도 무조건이 아니라 임차인과 합의하에서만 가능합니다. 임대인이 보증금과 임대료를 인상하면 눈물을 흘리며 올려주던가 이사를 가야 했던 상황에서 벗어나 일정 정도 임대인과 임차인의 협상이 가능한 기회가 열린 의미가 있습니다. 

그리고 올해 개정된 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 의해 임대인은 자신의 임대 상황을 반드시 신고해야 합니다. 6,000만원 이상의 전월세는 신고를 해야 하는데 이를 토대로 임대인의 세금 탈루를 막고 전월세 현재 시세를 파악해 적정 임대료 도입을 위한 기준이 만들어질 수 있습니다. 
 
임대인과 힘의 관계에서 약자일 수밖에 없는 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 주택임대차보호법에 충실한 변화라고 할 수 있을 것입니다. 

2. 주택임대차보호법 한계

81년 주택임대차보호법이 만들어지고 20년만에 계약갱신 청구권과 전월세상한제 등의 임차인을 위한 권리가 일부 증진되기는 했지만 임차인의 권리를 온전히 보장하는 측면에서 보면 법의 한계가 분명합니다.
 
1)이중가격 형성 
계약갱신시에는 5% 상한제가 적용되지만 신규 계약시에는 상한 적용이 없습니다. 이런 허점을 이용해서 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 어떻게든 무마하고 신규 임차인을 받기 위한 다양한 편법을 동원하게 됩니다. 과정에서 이중가격이 형성되는데 노원의 한 아파트의 경우 같은 층의 같은 평수의 아파트 전세 가격이 7억과 11억 5천이라는 4억원의 차이가 났습니다. 
계약갱신 청구가 1차로 완료되는 시점인 내년 7월이후 대거 신규계약이 진행될텐데 이때를 노린 과도한 보증금과 임대료 인상이 예상됩니다. 

2)5%상한률의 근거부족 
임대료와 보증금 인상률을 제한한 것은 임차인의 무리한 주거비 상승을 막는 장치로 환영할 만하지만 왜 5%인지는 설득력이 없습니다. 또한 5%이내에서 임차인과 임대인의 합의를 서술하고 있지만 실제 합의가 가능한 장치가 없습니다. 그리고 임대인이 5%가 넘는 인상률의 합의를 종용해 계약서의 특약 조항으로 넣고 2년후 계약갱신 청구권을 쓰라고 할 경우 5%상한은 무력화됩니다. 뿐만 아니라 2년후 계약갱신 청구권을 정작 행사할 때 또다른 갱신 거절의 사유를 들어 갱신을 거절해버리면 5%상한제는 전반적으로 무력화됩니다. 

3)임대인의 실거주 목적에 의한 계약갱신 거절 
계약갱신이 거절되는 사유 중 가장 모호하며 임차인이 어떤 방법을 쓸 수 없는 것이 임대인의 실거주입니다. 5%상한제를 넘는 계약을 요구하다 임차인이 거절하면 실거주를 주장하는 편법도 있습니다. 실거주를 이유로 갱신이 거절되고 이사를 했으나 알고 보니 임대인이 이후 실거주를 하지 않고 새로운 임차인을 들이는 경우도 있습니다. 임대인 당사자 뿐만 아니라 임대인의 직계존비속 실거주까지 열어두면서 이사 이후 이들이 실거주를 하는지 파악하는 것은 거의 불가능합니다. 실거주를 어디까지 알아보고 확인할 수 있는지 장치가 없습니다. 실거주가 아닌 것이 판명되어도 임차인이 할 수 있는 것은 손해배상청구라는 소송 뿐이어서 대부분의 임차인은 소송비용과 시간을 고려해 이를 포기하게 됩니다. 그러는 과정에서 임대인의 편법은 계속됩니다. 

3. 향후 개정방향

 임대차 3법의 개정 방향과 내용을 이야기하자면 법을 새로 써야할 만큼 많지만 상담을 통해 가장 많이 발견된 문제를 해결하는 방법으로서 개정을 제안하도록 하겠습니다. 

1)주택임대차위원회 구성
한국 임대차의 가장 큰 문제는 당사자의 이야기를 듣고 실제 대변할 공간이 없다는 것입니다. 즉, 임대시장의 룰 자체가 없습니다. 
주택임대차위원회는 법률가, 전문가. 임대인, 임차인등의 당사자, 지자체가 함께 참여해 임대차의 룰을 정하고 표준임대료, 관리비 등의 산출을 책임지는 독립적 기구입니다. 독일과 미국 등지에서는 주택임대차위원회가 이미 구성되어 있습니다. 서울시 조례나 규칙 등으로 그 지위를 보장하고 시장이나 시의회 입김을 받지 않는 독립적 기구로 구성되어야 합니다. 

2)임대사업자 등록 의무화 
현재 임대사업자는 세제와 금융의 특혜를 받는 조건으로 일부만 등록되어 있는데, 임대를 하고 있는 모든 사업자가 등록을 해야 합니다. 전월세신고를 모두에게 의무화하고 임대차보호법 등의 법률을 어길 경우 최소한 몇 년의 임대사업을 하지 못하는 패널티를 두는 등의 의무를 강화하지 않으면 임대인과 임차인 사이의 기울어진 운동장은 기울기를 계속 유지할 뿐입니다. 

3)표준임대료 제도와 합리적인 전월세상한제 적용
전월세 신고의 의무를 바탕으로 표준임대료 근거를 마련하고 전월세상한비율 역시 소비자물가지수 등과 연동해 설정해야 합니다. 작년의 소비자물가지수 등을 고려해 계산하면 올해 서울시 임대료 인상률은 1년에 0.62%가 적당합니다.  
전월세상한을 피해가기 위해 아무런 규정이 없는 관리비를 대폭 올리는 등의 편법을 막아야 합니다. 임대료와 마찬가지로 관리비도 표준관리비 제도로 해결할 수 있습니다. 
아파트와 마찬가지로 오피스텔, 원룸, 다가구 주택의 관리비 산출근거와 규정을 마련해 관리비에 임대료 상승분을 전가시키는 문제를 해결해야 합니다. 

임대차보호법은 그야말로 약자인 임차인의 권리를 강화하기 위해 만들어진 법입니다. 편면적 강행규정이라는 것이 있는데 주택임대차보호법 위반사항은 계약내용으로 인정되지 않는 것입니다. 편면적이라는 것은 한쪽에 치우쳐있다는 뜻입니다. 임대인에게 기울어진 운동장의 기울기를 조금이라도 임차인에 가기 위해 편면- 누군가의 편을 드는 법인 것입니다. 
그런 역할에 맞게 개정되어야 할 것이며 이는 법률가나 국회의원들의 손에 맡기기만 해서는 안됩니다. 임차인의 권리를 위해 주장하고 행동할 수 있는 당사자 조직으로서 세입자 단체가 필요합니다. 재계약을 진행한 전세 가구의 약 80%가 계약갱신청구에 의한 것이었다는 기사가 얼마전 나왔습니다. 임대차 3법이 아무리 허술해도 세입자들의 주거권을 보장하는 것은 분명하다고 할 수 있을 것입니다. 임대차 3법은 폐지되는 것이 아니라 보완 개정되어야 합니다.